Charlotte Kaasing ansat som advokatsekretær

Vi har ansat Charlotte Kaasing som advokatsekretær ved Advokat Søren V. Andreasen i Auning.

Charlotte kommer fra lignende stillinger ved andre advokatfirmaer  og vil bl.a. arbejde med inkasso, retssager og kontorets sager i bred forstand samt administrative opgaver.

Hvad er et kompensationsgebyr?

Kompensationsgebyr er i korte træk et gebyr, som en kreditor må opkræve hos en virksomhed, som har betalt sin regning for sent.

Gebyret er fastsat til 310 kr. pr. faktura, og det kan kræves betalt, uanset om man som kreditor har iværksat en rykkerprocedure. Hvis blot regningen er betalt for sent, er man som kreditor berettiget til at opkræve kompensationsgebyret hos sin kunde / debitor. (mere…)

Overlad dine skyldnere til en god inkassoadvokat

Dine tilgodehavender hos dine kunder er en alt for alvorlig del af din forretning til bare at overlade dem til den første den bedste, du snakker med. Overlad det i stedet til en erfaren inkassoadvokat.

Rykkerprocedure, debitorbogholderi og inkasso er komplekse størrelser med massevis af faldgruber for den uerfarne eller uforberedte. Det er her vi i Advokatfirmaet Søren V. Andreasen / InkassoTeamet gør en forskel. (mere…)

Har vi vundet hævd?

Spørgsmål:

Vi ved ikke rigtig hvor vi står i denne sag.

Vores grund går 1,23cm ind på vores nabos grund og 85 cm ind på en anden nabos grund. Vi har haft vores sommerhus i 12 år og har fået at vide ved en helt tredje nabo, at vores hæk og hegn, hvor skelrørene står, har stået der siden 1978. Så mener vi jo, at vi kan søge hævd på det. Er det korrekt? (mere…)

Vedligeholdelse af ejendomme med ejerlejligheder

Bestyrelserne i ejerforeningerne sidder med ansvaret for ejendomme med ejerlejligheder med meget store værdier. Disse bestyrelser, som er valgt mellem beboerne, er kun sjældent professionelle med indsigt i de omfattende juridiske, økonomiske og tekniske opgaver der følger med, når ejendommen skal vedligeholdelses; og begås der fejl, er det i første omgang ejerforeningen, og dermed de enkelte ejerlejlighedsejere, der må betale. (mere…)

Helårsbolig i sommerhus

Boliger i sommerhusområder må som udgangspunkt kun anvendes til midlertidigt ophold, og i vinterhalvåret, må sommerhuse kun anvendes til kortvarige ferieophold. Ved kortvarige ferieophold forstås højest 3-4 uger sammenlagt samt weekender og helligdage. (mere…)

De forskellige domstole

I Danmark har vi såkaldte almindelige retter og specialdomstole. De almindelige retter er Byret, Landsret og Højesteret. Specialdomstolene er Sø- og Handelsretten, Landsskatteretten og Boligretten. Hertil kommer endelig Voldgiftsretterne, som enten nedsættes ad hoc til en konkret sag, eller er specialdomstole inden for et bestemt område, som for eksempel Voldgiftsretten for Bygge- og Anlægsvirksomhed, som afgør sager vedrørende byggeri. (mere…)

Airbnb værtsgaranti

Advokat Søren V. Andreasen, har på vegne af Forbrugerrådet Tænk gennemgået vilkårene for Airbnb’s værtsgaranti. Vilkårene består af 8.135 ord, formuleret på engelsk i et sprog, som kun en jurist kan gennemskue.

Søren V. Andreasen forklarer til metroxpress, at det mest problematiske ved Airbnb’s værtsgaranti er de meget korte tidsfrister, samt kravet om politianmeldelse.

Læs artiklen i Metroxpress her.

Fuld på cykel – Mister man kørekortet?

En hyppig hørt myte indenfor juraen er, at hvis man kører fuld på cykel, så risikerer man at miste sit kørekort til bil.

Det passer imidlertid ikke. Klip i kørekortet gives, hvis du kører et motorkøretøj i spirituspåvirket tilstand. Ikke en cykel.

Ugifte samlevende arver ikke hinanden

Mange tror, at hvis blot man har boet sammen i f.eks. to år, så arver man hinanden. Det passer imidlertid ikke.

De eneste måder man kan arve hinanden på er:

  • Hvis man er gift
  • Hvis man er barn af en afdød
  • Hvis der er oprettet et testamente

Så bor man sammen i et ugift parforhold, og man ønsker at arve hinanden, så skal der laves et testamente.

Dokumenter i en ejendomshandel

En sædvanlig ejendomshandel består af hundredevis af tætskrevne sider. Vi gennemgår alle dokumenter for dig og rådgiver dig om, hvad du skal være særligt opmærksom på.

De sædvanlige dokumenter er:

  • Salgsopstilling
  • Købsaftale
  • Tingbogsattest
  • BBR-ejermeddelelse
  • Ejendomsdatarapport
  • Lokalplan
  • Skøde
  • Tilstandsrapport
  • El-rapport
  • Energimærke

Hvem skal betale for tilstoppet afløb

Spørgsmål:

Vi var i weekenden ude for, at afløbet i vores lejlighed var stoppet til, så vi hverken kunne bruge, bruser, toilet eller håndvaskene. Jeg kontaktede udlejer og bad ham få det lavet straks, men han afviste med den besked, at det var os selv, der i henhold til lejekontrakten står for at vedligeholde afløbene. (mere…)

Aftaler om konfliktløsning for forbrugere i entreprisesager

Når en forbruger indgår aftale med en håndværker om bygning af et hus eller udførelse af større om- eller tilbygninger, så indgås aftalen som oftest efter AB 92, som er et sæt standard-regler for udførelse af entrepriser.

Imellem reglerne i AB 92 befinder sig en regel om, hvorledes en sag mellem parterne skal gennemføres, såfremt der opstår uenighed – en såkaldt værnetingsaftale. Er AB 92 aftalt gælder således som hovedregel også, at en eventuel sag skal afgøres af Voldgiftsnævnet for Bygge- og Anlægsvirksomhed.

Hvis man som forbruger har indgået en aftale med en håndværker, hvor AB 92 er aftalt, er forbrugeren dog ikke bundet af reglen om voldgift. Det fremgår både af voldgiftsloven og retsplejeloven, at en aftale om at en sag skal afgøres ved en bestemt domstol eller voldgift ikke er bindende for forbrugeren.

Forbrugeren har dermed valget imellem at lade sagen afgøre ved voldgift, ved de almindelige domstole – byret, landsret og højesteret – eller at indbringe sagen for et kompetent klagenævn.

Forbrugeren vil som hovedregel være bedst stillet ved ikke at lade sagen afgøre ved voldgift, idet en voldgiftskendelse ikke kan ankes til en højere retsinstans. I stedet bør sagen føres ved byretten.

Forsinkelse i entreprise

Et byggeri er en langvarig proces, og jo længere tid det tager, jo flere situationer kan der opstå, som forlænger byggeriet. Derfor har man i AB 92 vedtaget et sæt regler for, hvornår entreprenøren kan få forlænget fristen for aflevering af byggeriet, hvis byggeriet forsinkes i forhold til den aftalte tidsplan. Mange af disse regler er så alment gældende, at de også vil kunne bruges, selvom AB 92 ikke er aftalt. (mere…)

Godt nyt til campingfolket

De fleste campister kender til Tempo 100-godkendelsen, der giver indehaveren lov til at køre 100 km/t med campingvogn på tyske motor- og trafikveje.

Snart bliver Tempo 100 også en realitet i Danmark, når hastighedsgrænsen for bl.a. campingvogne bliver ændret fra 80 km/t til 100 km/t.

Det sker efter at Folketinget den 12. april 2016 vedtog en ændring af færdselsloven, der træder i kraft den 1. juli 2016.

Herefter kan indehaverne af køretøjer, der er registreret til Tempo 100-kørsel med god samvittighed træde lidt ekstra på speederen.

For at blive registreret til Tempo 100-kørsel skal køretøjet opfylde en række tekniske betingelser, der f.eks. vedrører køretøjets udstyr.

Ændringen i færdselsloven kommer samtidig til at betyde, at man også med en registreret trailer kan sætte hastigheden op til 100 km/t.

Får min far klip i kørekortet, når jeg har kørt for stærkt i hans bil?

Spørgsmål:

Jeg er er blevet taget i en fartkontrol i min fars bil.. Han har sagt at han ikke kan se hvem der har kørt bilen da det er et dårligt billeder hvor solskærmen dækker ned til øjnene.. har det nogen konsekvenser for han kørekort?

Svar:

Hvis hastighedsoverskridelsen er under 30 % af, hvad det er tilladt at køre på det pågældende sted, så siger reglerne, at det er din far, der skal betale bøden til politiet. Han må så bagefter bede dig betale ham.

Ved en hastighedsoverskridelse under 30 % får man ikke klip i kørekortet. Det har således ingen konsekvenser for din fars kørekort, at du har kørt for stærkt i hans bil.

Fejlagtige priser i netbutik

For nylig kom webshoppen Dustin.dk i vælten, da de i forbindelse med slagtilbud på nettet kom til at sætte priserne væsentligt længere ned end planlagt. Således kunne en del forbrugere købe elektronik til kun 10 % af den sædvanlige salgspris, men Dustin.dk nægtede at opfylde ordrerne. (mere…)

Dødsbobehandling

 

Kurt kom forbi kontoret i sidste uge.

Han kunne ikke forstå, hvorfor han skulle betale skat af den fortjeneste, som han havde fået ved at sælge den ejendom, han havde arvet efter sine forældre sidste år. (mere…)

Må vi ikke længere have hund?

Spørgsmål:

Man har i vores boligforening besluttet, at beboerne ikke længere må have såkaldte kamphunde, og man har lavet en liste, som beskriver hvilke racer det drejer sig om. På listen er blandt andet rottweiler, som vi i dag har to af. Hundene gør ingen fortræd.

Kan boligforeningen godt træffe sådan en beslutning hen over hovedet på os?

Svar:

Uanset hvad der er aftalt i lejeaftalen, kan det fremgå af husordenen, at der ikke må holdes hund eller andre kæledyr i et lejemål. I almene boligforeninger er det beboerne selv, der fastsætter husordenen.

I og med at det er tilladt i husordenen helt at forbyde lejerne at holde kæledyr, er det også tilladt at bestemme, at der er visse kæledyr, som lejerne ikke må holde, såsom bestemte hunderacer.

Bestemmelserne i husordenen har alene betydning for fremtiden. De hunde som I allerede har fået lovligt, kan ikke kræves fjernet. I vil til gengæld ikke være berettiget til at få nye rottweilere, når jeres nuværende hunde dør.

Et forbud mod at holde kæledyr medfører ikke nødvendigvis et forbud mod at få besøg af et kæledyr. En lejer må som udgangspunkt godt få besøg af personer, som har deres kæledyr med i lejemålet. Førerhunde må lejer altid have, uanset eventuelle forbud, da en førerhund anses for et hjælpemiddel.

Ligestilling i frisørsalonen

I 2013 traf Ligestillingsnævnet afgørelse om, at det var kønsdiskriminerende, at frisørsalonen fastsatte forskellige priser for henholdsvis herreklip og dameklip. Østre Landsret har nu tilsidesat Ligestillingsnævnets afgørelse. (mere…)

Smidt ud på grund af strejfende kat

Jeg blev forleden dag ringet op af en mand, som netop havde modtaget et brev fra sin udlejer om, at hans lejemål var blevet ophævet, fordi han mod reglerne havde kat.

Problemstillingen var imidlertid lidt mere kompliceret end bare det. Der var for det første tale om en strejfende kat, som lejer godt nok indimellem havde givet noget mad, hvilket strengt taget kan være forkert, hvis det fører til, at katten får en fast tilknytning til den pågældende lejer.

Udlejer havde, som han skal, sendt lejer et påkrav om, at lejer straks skulle skille sig af med katten. Lejer sørgede derfor for, at finde en familie som ville have katten. Det skete om onsdagen. Fredag modtog lejer så et brev fra udlejer med en ophævelse af lejeaftalen, og såfremt ophævelsen ikke var god nok havde udlejer for en sikkerheds skyld valgt også at opsige lejeaftalen med 3 måneders varsel på grund af ulovligt dyrehold. Dette er den korrekte fremgangsmåde.

Der var bare ét problem. Lejelovens § 94, stk. 3 siger, at man ikke kan ophæve en lejeaftale, hvis lejer har rettet op på problemet, inden ophævelsen når frem til lejer. Det afgørende er altså, om lejer stadig misligholder lejeaftalen på præcist det tidspunkt, hvor ophævelsen bliver afleveret af posten. I sager om manglende betaling af husleje er der f.eks. eksempler på, at en lejer som har betalt den skyldige husleje så lidt som en halv time efter, at ophævelsen er kommet frem, alligevel er blevet smidt ud. I den konkrete sag havde lejeren skaffet sig af med katten to dage før, at brevet kom frem, og derfor kunne jeg fortælle lejeren, at udlejers ophævelse og opsigelse i hans tilfælde ikke er gyldig. Jeg opfordrede ham dog til uanset dette at sende en skriftlig indsigelse til udlejer, hvori han forklarede sagens rette sammenhæng.

Om udlejer alligevel vil gå videre med sagen og forsøge at få lejer sat ud må tiden vise, men som historien her blev forklaret, så er jeg ikke i tvivl om, at lejer vil kunne blive boende.

Skal kæresten godkende salg af huset?

I mange forhold er det kun den ene af kæresterne, der står som ejer af hus eller lejlighed, mens de i øvrigt deler udgifterne imellem sig – men betyder det så at den kæreste, der ikke står på skødet, kan modsætte sig at den anden sælger huset?

Svaret er nej ved ugifte samlevende, men ved ægtefæller forholder det sig anderledes.

Ugifte samlevende har ikke fællesøkonomi, en kæreste bliver ikke medejer af huset, blot fordi vedkommende deltager i de løbende udgifter til huset. Der er derfor ikke noget, der forhindrer ejeren i at sælge huset, hvis han/hun skulle have lyst til det.

Retspraksis tillader dog i sjældne tilfælde, at en samlever kan få et kompensationskrav ved salg, hvis vedkommende med sine bidrag til huset har medvirket til, at det er steget væsentligt i værdi i den tid, hvor parret har boet der sammen. Et sådan kompensationskrav udgør dog aldrig mere end ca. 10-30 % af værdistigningen, og i de fleste sager har kæresten slet ikke krav på kompensation.

For ægtefæller er situationen dog en anden. Der står i retsvirkningslovens § 18, at hvis man er gift, og familiens bopæl tilhører den ene som fælleseje, så må vedkommende ikke sælge huset uden ægtefællens samtykke. Er huset derimod vedkommendes særeje, må han/hun godt sælge det uden ægtefællens samtykke.

Den samme regel gælder i øvrigt for lejeboliger, hvor den ægtefælle der står på lejekontrakten ikke må opsige lejeaftalen uden ægtefællens samtykke.

Har en ægtefælle solgt det hus, som familien bor i, kan den anden ægtefælle få handlen omstødt, hvis køber indså eller burde indse, at sælgeren ikke kunne sælge huset uden sin ægtefælles accept.

 

Boafgift

Ved dødsfald skal der betales boafgift af den arv, som udbetales til arvingerne.

Ægtefællen skal ikke betale boafgift af arv.

Nærtbeslægtede arvinger (børn, børnebørn, forældre, ugifte samlevende, osv.) skal betale 15 % i boafgift, mens ikke-nærtbeslægtede skal betale i alt 36,25 % i boafgift.

Der er dog i et bundfradrag, således at der ikke betales boafgift af de første 272.900 kr. (2015-tal).

Er man ugifte samlevende, og vil man undgå at den overlevende skal betale boafgift, kan man undgå dette ved at blive gift.

Jeg købte hus af en dement…

Som advokat stifter man bekendtskab med mange sider af tilværelsen. Her følger en historie fra en retssag, som jeg havde for nogle år siden.

Baggrundhus

En ungkarl der havde boet hele sit liv på en landejendom i Midtjylland var nu kommet på plejehjem i en alder af nogen og 80 år. Han var aldrig blevet gift og havde ingen børn.

Han havde nogle nevøer og niecer, som han dog ikke så ret meget til, og så havde han haft en husbestyrerinde. Husbestyrerindens datter havde altid betragtet ungkarlen som sin far, og på samme vis havde hendes søn igen altid kaldt ham bedstefar.

I hans testamente stod der, at husbestyrerinden skulle arve alt ved hans død, og hvis hun var død, skulle én af hans niecer arve alt.

Som tingene nu går, så dør husbestyrerinden først, og efter at manden er kommet på plejehjem, så bliver der strikket en købsaftale sammen, hvorefter husbestyrerindens barnebarn køber landejendommen til en pris, som parterne aftaler. Der deltager hverken advokat eller ejendomsmægler i forbindelse med handlen.

”Barnebarnet” flytter derefter ind og renoverer ejendommen fra kælder til kvist.

Retssagen

Nogen tid senere dør ungkarlen, og niecen der arver, gør gældende, at ungkarlen var dement på tidspunktet, hvor købsaftalen blev underskrevet, og derfor slet ikke kunne indgå aftalen, og niecen kræver derfor, at handlen går tilbage.

Ejendommen bliver herefter vurderet af en uvildig ejendomsmægler, som kommer frem til at, ejendommen reelt burde have kostet yderligere 550.000 kr. Under retssagen forklarer en sygeplejerske fra plejehjemmet, hvilket også støttes af ungkarlens patientjournal, at ungkarlen var dement i en sådan grad, at han ikke altid vidste, hvad han gjorde. ”Barnebarnet” forklarede dog i retten, at han aldrig havde oplevet, at ungkarlen ikke vidste, hvad der foregik og ikke kendte til, hvad der stod i patientjournalen.

På baggrund af patientjournalen og sygeplejerskens forklaring kom retten frem til, at handlen som udgangspunkt skulle gå tilbage, men da ”barnebarnet” havde foretaget så mange forbedringer på huset, at det reelt ikke kunne tilbageleveres i samme stand, som det blev overtaget, så blev resultatet, at ”barnebarnet” skulle betale 500.000 kr. til arvingen.

Hvad sagen kan lære os

Og hvad kan vi så lære af denne sag, og hvordan kunne den være undgået?

For det første kunne sagen have været undgået, hvis man inden købet havde fået en uvildig ejendomsmægler til at vurdere ejendommen, så der ikke kunne gøres indsigelser mod prisen. Det vil dog ikke have forhindret arvingen i at gøre gældende, at ungkarlen slet ikke kunne indgå en aftale pga. demens, men arvingen ville næppe have gjort indsigelser, hvis prisen fra starten havde været rigtig.

For det andet, og for at undgå indsigelserne vedrørende demens, kunne man have fået en værge på, som kunne have handlet på ungkarlens vegne i forbindelse med handlen. Værgen kunne have sikret, at ungkarlens interesser blev ordentligt varetaget, herunder at pris og vilkår for handlen var forsvarlige.

Man kan ikke altid vide, om den person man vil indgå en aftale med er dement, men har man en mistanke om det, bør man være meget varsom, da en sådan aftale kan tilsidesættes, særligt hvis den kan anses for at være til ugunst for den demente.

 

Energimærke i lejebolig

Lejer har krav på at få udleveret gyldigt energimærke for lejemålet, inden lejer flytter ind. Er der íkke udarbejdet et energimærke, kan lejer få et udarbejdet for udlejers regning.

Formålet med energimærket er, at lejer allerede inden man flytter ind, kan få et overblik over de forventede udgifter til varme, således at lejer kan lægge et realistisk budget for omkostningerne ved at bebo lejemålet.

Reglerne gælder ikke for sommerhusudlejning, ligesom de heller ikke gælder ved tidsbegrænset udlejning i max. 4 uger.

Hvorfor alle bør have et testamente

Vi får næsten dagligt henvendelser her på advokatkontoret fra folk med spørgsmål om arv og testamente. En del af henvendelserne er fra ugifte samlevende med mindreårige børn, fælles hus – men intet testamente. Vi har som regel kun ét svar til klienter der i dette tilfælde ikke har oprettet et testamente – ”I er rablende vanvittige!” – Lad mig forklare hvorfor.

Arveloven

Når man dør træder arveloven i kraft. Loven bestemmer, hvordan afdødes ejendele skal fordeles. Er man gift får ægtefællen ¼, og børnene deler ¼. Den sidste halvdel kan man frit råde over ved testamente. Har man ikke lavet testamente, arver ægtefællen ½, og børnene deler den anden ½.

Er man ikke gift, arver børnene det hele, hvis man ikke har lavet testamente. Loven tager altså ikke hensyn til ugifte samlevende, uanset hvor mange år man har boet sammen. Samlevere arver ikkehinanden, medmindre der er lavet et testamente.

Det klassiske eksempel som altid er værd at fremhæve her, og som desværre sker med jævne mellemrum er det, at manden i ovennævnte forhold dør, og deres lille pige på 4 år arver faderen. Pigen arver altså halvdelen af det hus, som familien har boet i samt alle kontantbeløb, der har tilhørt faderen, herunder halvdelen af kontanter på fælleskonti. Pigen må ikke eje et halvt hus, da arven indtil pigen bliver 18 år skal deponeres kontant i et forvaltningsinstitut. Det betyder, at moderen må købe pigen ud af huset, eller også må huset sælges og familien flytte. Samtidig er der risiko for, at familien vil være hårdt trængt økonomisk under pigens opvækst, samtidig med at pigen har en ventende arv på måske en halv million, som venter på hende den dag hun fylder 18 år. Alt sammen fordi parret ikke fik lavet testamente i tide.

Forestiller man sig, at det samme par ikke havde børn, og manden døde, så ville det være mandens forældre, der arvede halvdelen af huset. Her vil der ikke være krav om at sælge huset, men det er heller ikke alle, der kan eje hus sammen med sine ex-svigerforældre. Her vil situationen også oftest være den, at kvinden enten må købe arvingerne ud af huset, eller at huset må sælges.

Alle de her problemer kan undgås helt simpelt, hvis parret havde fået lavet et testamente. Rent faktisk bør alle par og alle forældre lave et testamente, da det vil være en kolossal hjælp for både de overlevende og arvingerne, at der er et testamente, som stiller de overlevende bedre, end hvad arveloven giver mulighed for. Et testamente kan som oftest udfærdiges og tinglyses for under 5.000 kr. inklusiv moms.

Køb af hus med lejer

Kan man ikke få solgt sit enfamilieshus kan det være attraktivt at sætte det til salg, indtil et salg kan gennemføres. Men særligt for køber er der en række overvejelser man skal gøre sig, inden man kaster sig ud i at købe en ejendom, hvor der i forvejen bor en lejer.

Lejekontrakterne er sædvanligvis udformet som tidsbegrænsede lejeaftaler samt ofte med en klausul om, at lejer skal fraflytte, såfremt ejendommen bliver solgt.

Det er muligt i lejekontrakten at aftale, at en lejeaftale skal være tidsbegrænset. Det kræver dog, at udlejer kan sandsynliggøre, at tidsbegrænsningen er rimelig og begrundet i udlejers forhold. At udlejer har tænkt sig at sælge ejendommen, når lejeaftalen udløber, kan være en rimelig grund, men er det ikke nødvendigvis.

En tidsbegrænset lejeaftale ophører uden opsigelse, når aftalen udløber. Lejer har pligt til at fraflytte lejemålet, når aftalen udløber. Der er dog den undtagelse, at såfremt lejer med udlejers viden alligevel bliver boende i lejligheden i mere end 1 måned efter aftalens udløb, og uden at udlejer har opfordret lejer til at flytte, så fortsætter lejekontrakten, som om den ikke var tidsbegrænset. I så fald vil det blive meget sværere at opsige lejer. Det kan derfor være en god ide, at sende lejer et brev et par måneder før lejeaftalen udløber, hvori De gør opmærksom på, at lejeaftalen snart ophører.

En klausul om at lejer skal fraflytte ejendommen i tilfælde af, at ejendommen bliver solgt er derimod ugyldig, og lejer kan vælge at se bort fra den. Udlejer kan kun opsige lejeaftalen, når tidsbegrænsningen udløber, eller såfremt ét af de vilkår som oplistes i lejeloven er opfyldt. Vil udlejer af med en lejer, fordi han har solgt ejendommen, så kan udlejer blive nødt til at betale lejer for at flytte.

Ved salg af en ejendom, hvor der bor en eller flere lejere, så overtager køber rollen som udlejer fra overtagelsesdagen. Lejer har lejet lejligheden og kan som udgangspunkt være ligeglad med, hvem der er ejer af lejligheden. Lejeaftalen fortsætter på uændrede vilkår. Lejer skal selvfølgelig have besked om ejerskiftet, og at huslejen for fremtiden skal indbetales til den nye ejer. De rettigheder som lejer havde overfor sælger, har lejer også overfor køber. Køber må derfor finde sig i de vilkår, der fremgår af lejekontrakten, uanset om køber har været bekendt med disse, herunder pligten til at tilbagebetale lejers depositum ved fraflytningen.

Som køber skal man endvidere være opmærksom på, at udlejning af ejendomme, også selv om det kun er et enkelt værelse, er at anse for erhvervsmæssig, og udlejer anses pr. definition for at være den stærke part. At være udlejer indebærer en lang række pligter, som man som køber aktivt bør gøre op med, om man vil varetage med de risici det indebærer.

Vedrørende fremvisning af lejligheden er udgangspunktet, at udlejer kun har adgang til lejligheden, hvis forholdene kræver det.

En lovlig grund til at udlejer kan skaffe sig adgang til lejligheden kan f.eks. være i forbindelse med et salg af lejligheden.

I forbindelse med at udlejer ønsker adgang til lejligheden, er det vigtigt, at der tages rimelige hensyn til lejer. Der kan i den forbindelse tages udgangspunkt i reglerne om fremvisning af lejligheden, når lejligheden skal genudlejes. Ifølge disse regler er det lejer, der bestemmer tidspunktet for fremvisning, men det skal dog minimum være 2 timer hver anden hverdag på et bekvemt tidspunkt. Udlejer kan således ikke kræve, at lejer skal give adgang til lejligheden, mens lejer er på arbejde eller i løbet af weekenden. Lejer kan desuden forlange, at få besked om, hvornår lejligheden skal fremvises, i så god tid at lejer kan indrette sig herefter.

Som udgangspunkt er der ingen begrænsning i, hvor mange gange man må fremvise lejligheden i forbindelse med et salg. En analogi af reglerne for fremvisning ved genudlejning må dog medføre, at der er en overgrænse på én fremvisning hver anden hverdag – og formentlig færre eftersom det ikke er lejer, der har taget initiativet til, at ejendommen skal sælges.

Hvis lejer nægter at give adgang til fremvisning af lejligheden, kan udlejer skaffe sig adgang til lejligheden med fogedens hjælp. Desuden kan udlejer vælge at ophæve lejeaftalen, fordi lejer i så fald har misligholdt lejeaftalen.

Det er uden betydning, om udlejer selv fremviser lejligheden eller får en mægler til det. Lejer kan dog kræve, at enten udlejer eller mægleren er til stede under fremvisningen, såfremt lejer ikke er tilstede i lejligheden og selv kan/vil forestå fremvisningen.

I standardkøbsaftaler på privatboliger står der, at ejendommen sælges fri af lejemål. Sælger garanterer altså, at der ikke bor nogen til leje i ejendommen.

Bor der en lejer i ejendommen, er det meget væsentligt for sælger at oplyse om det for at undgå erstatningsansvar eller at køber ophæver handlen. Tilsvarende er det meget væsentligt for køber at vide, at der bor en lejer, da det i væsentligt omfang kan begrænse købers brug af ejendommen.

Har lejer lejet et enkelt værelse i et en-families hus, hvor sælger selv bor, så kan både sælger og køber opsige lejeaftalen med én måneds varsel. Disse lejeaftaler volder således sjældent problemer. Dog bør køber stille det krav, at sælger skal garantere, at lejer er ude af huset, inden overtagelsesdagen. Eventuelle omkostninger forbundet med udsættelse af lejer kan køber herefter kræve erstattet hos sælger.

Har lejer derimod lejet hele ejendommen, så er situationen en helt anden. I et sådant tilfælde kan lejer kun opsiges med ét års varsel, og kun såfremt køber selv ønsker at benytte ejendommen – hvilket køber sædvanligvis vil.

Køber risikerer dermed, at der kan gå et helt år, inden han kan flytte ind i sin nye ejendom.

Har køber uden at burde vide det købt en ejendom med en lejer, så foreligger der en mangel ved ejendommen, og køber har derfor mulighed for at gøre mangelsbeføjelser gældende overfor sælger.

Sælger kan ikke frigøre sig fra sit ansvar i denne forbindelse ved at betale halvdelen af en ejerskifteforsikring. Ejerskifteforsikringen dækker ikke denne type mangler.

Sælger kan dog afhjælpe manglen ved at betale lejer for at fraflytte straks.

Den første mulighed køber har overfor sælger er, at køber hæver købet, og handlen går tilbage. Dette kan køber kræve, såfremt der er tale om en væsentlig mangel. Det vil det sædvanligvis være, når køber har planlagt at overtage ejendommen straks til brug som egen bolig.

Købers anden mulighed er, at kræve erstatning af sælger for det tab, som lejeaftalen medfører. Købers tab vil være de øgede udgifter, der vil være ved, at køber skal finde et andet sted at bo, indtil lejer er fraflyttet. Fra tabet skal fratrækkes den løbende lejeindtægt, som køber vil få fra lejer. For en køber som ønsker at overtage ejendommen til eget brug, vil en erstatning kun undtagelsesvist være en tilfredsstillende løsning.

Har man ikke tidligere beskæftiget sig med udlejning, og har man ingen planer om at gøre det her og nu, så er rådet simpelt. Lad være med at købe en ejendom, hvor der bor lejere. Som køber må man i stedet kræve, at lejerne er fraflyttet ejendommen, allerede inden købsaftalen er endelig. Man kan således godt skrive under på købsaftalen med sædvanligt advokatforbehold, men samtidig med det forbehold at lejer skal være fysisk fraflyttet ejendommen senest en bestemt dato, for at aftalen kan anses for indgået.

Udlejning gennem AirBnB

Det er på det seneste blevet meget populært at udleje (dele af) sin bolig via hjemmesiden Airbnb. Der kan være tale om udlejning af hele boligen, eller udlejning af et eller flere værelser.

Det er imidlertid ikke helt problemfrit at udleje via Airbnb i Danmark.

En-familieshus

Ejer du et en-familieshus som du vil udleje helt eller delvist, så er der formentlig ingen hindringer i vejen for det.

Ejerlejlighed

Vil du helt eller delvist udleje din ejerlejlighed, så står det dig som udgangspunkt frit for. Men mange ejerforeninger har i deres vedtægter begrænset ejernes ret til at udleje deres lejligheder, så du skal sikre dig, at det er tilladt i din ejerforening, eller også skal du evt. indhente tilladelse fra ejerforeningens bestyrelse, før du begynder at udleje.

Andelsbolig

Ejer du en andelsbolig, så gælder der de samme regler som for ejerlejligheder. Det er som udgangspunkt tilladt at fremleje andelsboligen delvist, men for de fleste andelsboligforeninger gælder der begrænsninger i andelshavernes ret til at fremleje. Du bør derfor se vedtægterne igennem og evt. indhente tilladelse fra bestyrelsen, inden du begynder at udleje.

Privat lejebolig

Bor du til leje i en privat lejebolig, så er det langt fra sikkert, at du må fremleje lejemålet helt eller delvist. Du vil altid have ret til at fremleje et enkelt værelse, men udlejer har krav på at blive gjort bekendt med hvem du udlejer til, og til at få en kopi af lejekontrakten. Du bør derfor få lavet en aftale med din udlejer, inden du begynder at udleje. Fremlejer du uden udlejers tilladelse, risikerer du, at udlejer ophæver lejeaftalen.

Almen lejebolig

For almene lejeboliger gælder overordnet samme regler som for de private lejeboliger, dog må huslejen ved fremleje ikke overstige din egen leje. Du skal altså have en aftale i stand med boligforeningen, inden du begynder at fremleje.

Forestiller man sig, at du betaler 4.800 kr. pr. måned for en 2-værelses lejlighed, og du vil udleje det ene værelse via Airbnb, så må du i almene lejeboliger højest opkræve 80 kr. pr. nat i leje for værelset (4.800 divideret med 2 divideret med 30).