Arealmangler er ikke omfattet af forbrugerbeskyttelsesloven

Artiklen omhandler den retlige behandling af arealmangler i retspraksis særligt med fokus på to domme fra Højesteret, som gør op med en uens praksis ved de to landsretter.

Spørgsmålet om den retlige behandling af arealmangler har været gennemtærsket en del i diverse artikler, men problemstillingen er også fortsat højaktuel, idet der til stadighed verserer mange retssager om emnet.

Højesteret har den 30. august 2013 afsagt to domme om spørgsmålet, og dommene afklarer nu endeligt, at arealmangler ikke er omfattet af sælgers ansvarsfritagelse i henhold til lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom.

Om mangler ved fast ejendom generelt

Helt kort opdeler man mangler ved fast ejendom i faktiske mangler og retlige mangler. Faktiske mangler omfatter alt der ikke kan betegnes som en retlig mangel. Faktiske mangler er kendetegnet ved, at det er muligt at betale sig fra at få dem udbedret rent fysisk. Faktiske mangler vedrører ikke alene selve ejendommen, men kan også vedrøre forhold på grunden. Det er dog ikke alle faktiske mangler der også kan kategoriseres som værende fysiske mangler, herunder f.eks. arealmangler, idet køber ikke vil have krav på, at det manglende areal bliver tilbygget til ejendommen.

Retlige mangler derimod er kendetegnet ved, at sælger ikke har haft den retlige råden til at sælge ejendommen, således som gjort. Det kan være, at sælger ikke har haft ejendomsretten, eller at sælger har solgt ejendommen på trods af en forkøbsret til anden side. Vanhjemmel er en retlig mangel.

Om mangler ved fast ejendom ifølge forbrugerbeskyttelsesloven

Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom § 2, stk. 1 har følgende ordlyd:

”Har køberen fra sælgeren modtaget en rapport om bygningernes fysiske tilstand (en tilstandsrapport) og oplysning om ejerskifteforsikring, jf. §§ 4 og 5, kan køberen ikke over for sælgeren påberåbe sig, at en bygnings fysiske tilstand er mangelfuld, jf. dog stk. 2-6. Køberen kan heller ikke over for sælgeren påberåbe sig, at en fejl burde have været nævnt i tilstandsrapporten.”

Forbrugerbeskyttelseslovens ordlyd siger, at sælger fritages for ansvar for mangler ved bygningernes fysiske tilstand, såfremt visse betingelser er opfyldt.

I betænkning nr. 1276/1994 s.159 henviser udvalget bag forbrugerbeskyttelsesloven direkte til, at sælger kan fritages for sin hæftelse for fysiske mangler, hvis en række betingelser er opfyldt. I betænkningen skelnes generelt mellem faktiske mangler og fysiske mangler, og det fremgår tydeligt, at det har været udvalgets hensigt, at sælger alene skulle kunne ansvarsfriholdes for fysiske mangler.

Udvalget bag loven har jf. betænkning nr. 1276/1994 s. 161 haft til hensigt at sikre, at de fleste mangelsproblemer (ville) blive afværget på forhånd, og ikke helt at afskære, at købere kunne gøre mangelsindsigelser gældende overhovedet. Af betænkningens s.137 fremgår det, at hvis der er udarbejdet en tilstandsrapport i forbindelse med overdragelse af en fast ejendom, vil dens helt centrale retsvirkning i forholdet mellem køber og sælger være, at fejl, som omtales i rapporten, ikke senere kan påberåbes som mangler. Og på side 148, at der kan opnås en styrkelse af forbrugernes stilling ved køb af fast ejendom ved at begrænse problemerne med fysiske mangler. Og side 154, at selv om der foreligger en tilstandsrapport, vil parterne således ikke kunne være fuldstændig sikre på, at der ikke kan opstå mangelproblemer efter handelens afslutning. Det har således aldrig været formålet med forbrugerbeskyttelsesloven helt at afskære en køber fra at kræve erstatning eller forholdsmæssigt afslag hos sælger i tilfælde af mangler.

På betænkningens side 149 står anført, at ved køb af fast ejendom er både køber og sælger som oftest uprofessionelle, og derfor bør ”forbrugerbeskyttelsen” så vidt muligt være rettet mod begge parter… En begrænsning af mangelsproblemerne bør derfor ske på en måde, der er til fordel for både køber og sælger.

Som en konsekvens af, at arealmangler ikke er en fysisk mangel følger også, at en køber ikke kan forsikre sig imod, at ejendommens areal viser sig ikke at være som oplyst sælger.

 

Tidligere retspraksis

U 2010.343 Ø

I 2010 afsagde Østre Landsret imidlertid en dom, U 2010.343 Ø, hvor landsretten kom frem til, at en arealmangel på 27 m2er en fysisk mangel ved ejendommen, og at sælger af samme årsag var fritaget for ansvar gennem lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, idet sælger forinden havde fremlagt en tilstandsrapport og tilbudt at betale halvdelen af en ejerskifteforsikring.

Dommen er sidenhen – med rette – blevet skarpt kritiseret, blandt andet af forhenværende retspræsident H.P. Rosenmeier i U 2010B.210, og som anført ovenfor er dommen i stærk kontrast til betænkningen og hensigterne bag forbrugerbeskyttelsesloven, idet dommen alene beskytter sælger, men gør køber retsløs.

Østre Landsret fejler i U 2010.343 Ø idet Østre Landsret gør faktiske mangler og fysiske mangler til det samme. Fysiske mangler ved ejendommen er et segment under faktiske mangler. Men det er ikke det samme. Der findes andre faktiske mangler, end blot de fysiske mangler, herunder arealmangler og mangler ved grunden i øvrigt. Med de to nye domme fra Højesteret har U 2010.343 Ø ikke længere nogen præjudikatsværdi.

 

Vestre landsrets domme fra 2011

Vestre Landsret har efterfølgende i 2011 i to sager truffet den modsatte afgørelse. I den første sag hvor arealmanglen udgjorde 17 m2af en ejendom solgt som værende 113 m2udtalte Vestre Landsret, at ”arealafvigelsen har ikke karakter af at være en fysisk mangel ved huset.”

I den anden sag udgjorde arealmanglen 28 m2af en ejendom solgt som værende 150 m2. Her udtalte Vestre Landsret, at der er tale om en faktisk mangel, og fortsatte:

Denne mangel kan imidlertid ikke anses for at være en mangel, der har en sådan relation til bygningens fysiske tilstand, at den falder under lovens § 2, stk. 1. Der må herved lægges vægt på, at ejendommens fysiske tilstand som sådan er som forudsat, og at køber derfor ikke har krav på ændring af denne tilstand. Manglen består derimod reelt i, at ejendommen ikke kan beskrives som havende et boligareal som anført i salgsopstillingen og dermed ikke kan videresælges som sådan.

Vestre Landsret viser dermed, modsat Østre Landsret, at man er klar over sondringen mellem fysiske og faktiske mangler.

De to domme fra Vestre Landsret stod dermed i skærende kontrast til U 2010.343 Ø. Dette var også hovedårsagen til, at de to domme blev indbragt for Højesteret, da der var opstået en uholdbar forskel mellem retspraksis hos Østre og Vestre Landsret.

 

Højesterets domme af 30. august 2013

Højesteret har med to domme af den 30. august 2013 stadfæstet Vestre Landsrets domme fra 2011, og dermed afklaret retsstillingen i betydeligt omfang.

Højesterets begrundelse i de to sager er på de principielle linjer identiske.

Mangelsbegrebet

I den ene sag skulle Højesteret indledningsvis tage stilling til, hvorvidt et manglende boligareal overhovedet er en retligt relevant mangel. Højesteret udtaler herom:

”Der foreligger bl.a. en mangel ved en salgsgenstand, hvis sælgeren har givet urigtige oplysninger,

som har haft betydning for køberens bedømmelse af genstanden. Det blev ved salget af ejendommen oplyst, at boligarealet udgjorde 113 m2, men en efterfølgende opmåling har vist, at arealet kun udgør 95,7 m2.

Der er tale om en ikke uvæsentlig arealafvigelse, og boligarealets størrelse har normalt stor

betydning ved prisfastsættelsen af en familiebolig. Der er ikke grundlag for at antage, at det

forholder sig anderledes i den foreliggende sag, og Højesteret tiltræder derfor, at den urigtige

oplysning om ejendommens boligareal udgør en mangel.”

 

Lov om forbrugerbeskyttelse ved overdragelse af fast ejendom mv.

For begge sager skulle Højesteret herefter afgøre, hvorvidt arealmangler falder indenfor eller udenfor forbrugerbeskyttelseslovens område. Højesteret udtaler enslydende i begge sager:

 

”Efter lovens § 2, stk. 1, kan en køber af en fast ejendom som udgangspunkt ikke over for sælgeren påberåbe sig, at en bygnings fysiske tilstand er mangelfuld, hvis køberen fra sælgeren

har modtaget en tilstandsrapport og oplysning om ejerskifteforsikring.

Det følger af bestemmelsens formål, at sælgerne som udgangspunkt ikke bør fritages for

hæftelse med hensyn til forhold, som i almindelighed ikke belyses i en tilstandsrapport, og

som køberne ikke kan forsikre sig imod. Det er ikke forudsat, at den bygningssagkyndiges

undersøgelse skal omfatte en kontrol af ejendommens boligareal.

En urigtig oplysning om en ejendoms boligareal kan ikke anses for at være en mangel, der har

en sådan relation til bygningens fysiske tilstand, at den er omfattet af lovens § 2, stk. 1. Der

må herved lægges vægt på, at ejendommens fysiske tilstand som sådan er som forudsat.

Højesteret tiltræder herefter, at (køber) af ejendommen ikke som følge af den pågældende bestemmelse er afskåret fra at gøre et krav gældende over for (sælger).”

 

Afslag i købesummen

I begge sager udmålte Højesteret herefter et afslag i købesummen på henholdsvis 50.000 kr. og 150.000 kr. Højesteret udtaler blandt andet:

”Ved afgørelsen af, om en køber i en mangelsituation har krav på afslag i købesummen, skal

der tages udgangspunkt i, om kendskab til forholdet ville have ført til, at købesummen var

blevet lavere. Vurderingen heraf må ske under hensyn til størrelsen af værdiforringelsen på

handelstidspunktet – absolut og i forhold til købesummen – samt det påberåbte forholds beskaffenhed.”

 

Konklusion

Højesteret har nu én gang for alle fastslået, at arealmangler ikke er omfattet af sælgers ansvarsfritagelse i forbrugerbeskyttelsesloven. Dette er også det logiske resultat, da det opretholder en mere rimelig balance mellem køber og sælger, end der opnås ved det modsatte resultat.

Højesteret tog imidlertid ikke stilling til spørgsmålet om, hvorvidt køber i den ene sag kunne kræve erstatning efter reglerne om garanti eller culpa. Afklaringen af dette retslige spørgsmål må således afvente retsudviklingen.